2025타경11906 Council 토론

사전 데이터 요약

항목	내용	출처
감정가	313,000,000원 (건물 9,390만 + 토지 21,910만)	감정평가서 (2025.09.12)
최저가(2차)	250,400,000원 (80%)	법원 매각기일
실거래가(27.55㎡)	309,000,000원 (1건)	국토부 실거래가
공시가격	189,000,000원	국토교통부 2025.1
말소기준권리	2023.04.06 압류(강서세무서)	등기부 갑3
인수금액	0원 (HUG 조건부 포기)	매각물건명세서 특수조건

⚖️ 권리분석가

말소기준권리: 2023.04.06 압류(국·강서세무서장)

권리	소멸/인수	이유
2022.03.25 공유지분이전(손재현)	소멸	소유권 변동
2023.04.06 압류(강서세무서)	소멸	말소기준등기 본체
2023.08.03 주택임차권(김현승 309,000,000원)	조건부 소멸	HUG 잔액청구권 포기·임차권말소 조건 수락
2023.09.19 가압류(HUG 1,020,000,000원)	소멸	후순위
2025.03.13 압류(보령세무서)	소멸	후순위
2025.09.03 강제경매(HUG)	소멸	경매개시결정
김선미(전입 2024.07.22)	소멸	후순위, 대항력 없음

핵심 쟁점: 김현승 전입 2022.03.28 / 확정 2022.02.16 → 말소기준권리(2023.04.06) 이전 선순위. 보증금 309,000,000원 원칙상 낙찰자 인수. 단, HUG가 임차권 승계 후 배당 부족분 청구권 포기 조건부 매각. 낙찰가 2.504억 기준 미배당분 약 6,160만원 발생하나 HUG 포기로 낙찰자 인수 없음.

김선미 리스크: 전입 2024.07.22 후순위, 대항력 없음. 폐문부재·임대차관계 불명. 인도명령 가능하나 점유 실체 확인 필요. 예상 명도 3~4개월.

인수금액: 0원 (조건 이행 전제)

리스크 등급: C

결론: 주의

💰 수익계산가

시나리오	낙찰가	취득세(1.1%)	명도비	수리비	금융비용	총취득비용
최선(-10%)	225,360,000	2,479,000	5,000,000	5,000,000	5,250,000	243,089,000
기본(최저가)	250,400,000	2,754,000	7,500,000	5,000,000	5,250,000	270,904,000
최악(+10%)	275,440,000	3,030,000	10,000,000	5,000,000	5,250,000	298,720,000

시나리오	총취득비용	매도가	양도차익	양도세(15%)	세후수익	세후ROI
최선	243,089,000	309,000,000	63,911,000	9,587,000	54,324,000	22.4%
기본	270,904,000	309,000,000	36,096,000	5,414,000	28,682,000	10.6%
최악	298,720,000	309,000,000	8,280,000	1,242,000	5,038,000	1.7%

전세 역갭: 낙찰가(2.504억) < 전세가(3.09억) → 전세 세팅 성공 시 약 3,800만원 현금 회수

손익분기 낙찰가: 약 2억7,200만원

결론: 보수입찰 | 권고 입찰가: 2억5,000만 ~ 2억6,500만원

📊 시세조사관

구분	금액	비고
감정가	313,000,000원	2025.09.12 기준
현 시세(추정)	230,000,000~250,000,000원	인접면적 실거래 평균 (신뢰도 하)
동일면적(27.55㎡) 실거래	309,000,000원	단 1건, 표본 부족
최저입찰가(2차)	250,400,000원	추정 시세 상단과 일치
공시가격	189,000,000원	2025.1 기준

전세가율: 동일면적 전세가 = 매매가(100%) — 비정상, 역전세 리스크 내재

사례분석 예상 낙찰가: 2억5,478만 ~ 2억8,201만원 (금천구 독산동 다세대 3개월~1개월 기준)

시세 신뢰도: 하 (동일면적 1건만)

결론: 고평가

🔴 리스크 심판관

리스크 항목	심각도	예상 추가비용
김선미 명도	상	300~800만원
김현승 임차권 처리	하	0원 (HUG 조건부)
국세 당해세 미확인	중	확인 전 미정
건물 하자	하	50~150만원
협소도로(4M 이내)	중	매도가 하방 압력

숨은 비용 합계: 최소 150만원 ~ 최대 800만원+ (당해세 미포함)

명도 불능 여부: 가능 (불능 아님)

결론: 높음

🧠 전략가

구조	취득세	평가
개인(1주택→2주택, 비조정)	약 275만원 (1.1%)	최적
매매사업자	동일	단건 빌라엔 불리
배우자 명의	동일	장기 보유 시 고려

역갭 구조: 낙찰가 2.504억 vs 전세가 3.09억 → 역갭 약 -5,860만원

전략적 리스크: HUG 전세보증 가입 가능 여부 (공시가 1.89억 vs 전세가 3.09억 비율 초과 가능성)

결론: 개인 | 전세 임대 후 2년+ 보유 매도 전략

🗺️ 입지분석가

항목	점수(20점 만점)	평가
교통 접근성	13	1호선 독산역 도보 10~15분
생활 인프라	12	주민센터 인근, 근생 혼재
직주근접성	15	G밸리 직주근접 수요 실재
주거 환경	10	4M 협소도로, 혼재 지역
미래 가치	12	신축 5년, 정비사업 단기 편입 불가
합계	62/100	보통

결론: 보통 (62점)

Chairman 종합

투표 결과:

에이전트	판정	핵심 근거
⚖️ 권리분석가	주의	HUG 조건부 인수금액 0원, 임차권말소 이행 확인 필요
💰 수익계산가	보수입찰	기본 ROI 10.6%, 최저가 근접 시 유효
📊 시세조사관	고평가	최저가가 인접면적 시세 상단, 표본 1건 불신뢰
🔴 리스크심판관	높음	김선미 폐문부재·임대차 불명, 당해세 미확인
🧠 전략가	개인	비조정 2주택, 역갭 전세 전략 유효
🗺️ 입지분석가	보통(62점)	G밸리 수요 있으나 입지 프리미엄 제한

최종 판정: 🟡 조건부

권고 입찰가: 2억5,000만원 ~ 2억6,500만원

신뢰도: 낮음 — 시세 데이터 표본 부족, 현장 미확인 변수 다수

핵심 근거:

HUG 조건부 임차권말소로 선순위 인수금액 0원 가능 → 권리 구조는 조건부 클린
기본 ROI 10.6%로 보수입찰 기준선 충족하나, 시세 불확실 (동일면적 1건 vs 인접면적 평균 차이 큼)
역갭 구조(낙찰가 < 전세가)로 전세 세팅 성공 시 실투자금 최소화 가능

⚠️ 반드시 확인할 사항

[ 1순위 ] 김선미 현장 재방문 — 임대차관계 실체 확인 (정식임차인? 무단점유? 전차인?)
[ 2순위 ] 강서·보령세무서 국세 압류 당해세 여부 → 법원 배당표 열람 또는 세무서 문의
[ 3순위 ] HUG 전세보증 가입 가능 여부 (공시가 1.89억 대비 전세가 3.09억 — 비율 초과 가능성)
[ 4순위 ] 동일 단지 시세 추가 조사 (1건 표본으로 신뢰도 낮음)

조건부 → 보수입찰 전환 조건: 김선미 임대차관계 확인 + 당해세 리스크 해소 시

후속 조치

현장 재방문 (김선미 직접 면담 or 관리소 확인) 법원 경매계에서 배당표 예측 확인 강서·보령세무서 당해세 조회 HUG 전세보증 가입 가능 여부 사전 상담 동일 단지 추가 시세 조사 (호갱노노, 네이버 부동산)