→ 비조정지역 기준으로 취득세·양도세 계산

공매 vs 경매 핵심 차이

권리관계 분석

처분청: 고양세무서 (국세 체납처분)

임차인 대항력 분석 (핵심)

임차인: 주택도시보증공사 (원 임차인 성**의 채권양수인)

• 전입일: 2023.07.10 → 대항력 취득: 2023.07.11
• 확정일자: 2023.06.23
• 보증금: 3억8,000만원

압류(체납처분) 기준일: 고양세무서 2025.01.08

판단: 임차인 대항력(2023.07.11) < 최초 압류(2025.01.08)

→ 임차인이 압류보다 선순위 → 대항력 있음 → 매수인 임대인 지위 승계

배분 우선순위 분석

``` 배분 순서:

1. 체납처분비
2. 임금채권(근로복지공단): 350만원 — 최우선
3. 임차인(HUG, 확정일자 2023.06.23): 3.8억 — 국세 법정기일(2024.01.25)보다 선순위
4. 국세(고양세무서, 법정기일 2024.01.25): 21.97억
5. 지방세(파주시 등)
6. 가압류(하나카드 등)

```

핵심: 임차인 확정일자(2023.06.23) < 국세 법정기일(2024.01.25)

→ 임차인이 국세보다 선순위로 배분 → 매각대금 약 3.84억 이상이면 임차인 보증금 전액 배분 → 인수금 0원

인수금액 시나리오

현실 판단: 시세 5.5~6.5억 아파트의 공매예정가격이 3.84억 미만이 될 가능성은 극히 낮음

→ 실질 인수금액: 0원 (확률 95%+)

특수 리스크

• 법정지상권: 없음 (아파트)
• 유치권: 없음
• "매각으로 효력을 잃지 않는 권리": 없음 (명세서 비어있음)
• 지상권: 해당없음

주의사항

1. 인도명령 불가: 공매는 인도명령 신청 불가. 점유자 명도 시 별도 민사소송 필요
2. HUG(주택도시보증공사) 대항력 포기 확약서 여부 미확인 — 캠코에 문의 필요
3. 전입세대주 성** 폐문부재 — 실제 거주 여부 불명
4. 공매보증금 10% — 경매(10%)와 동일

결론: [주의] — 리스크 등급 B, 인수금액 0원(매각대금 3.84억+ 전제), 인도명령 불가 주의, 거부권 미발동

시세 기준

취득 구조별 취득세 비교

시나리오별 수익 분석 — 개인 (2주택, 비조정)

*공매예정가격 미확인이므로 낙찰가를 3단계로 가정*

🔑 취득 구조별 세후 ROI 비교표 (기본 시나리오: 낙찰가 4억, 매도가 5.8억)

구조별 핵심 차이:

• 개인: 취득세 최저, 2년 보유 시 기본세율(6~45%) → 장기 보유 최적
• 매매사업자: 단기매도에도 종소세 적용 → 1년 미만 매도 시 유리
• 법인: 취득세 12%로 수익성 저하

손익분기 낙찰가: 약 5억3,000만원 (개인 기준, 1층 시세 5.8억 대비)

결론: [적극 입찰] — 개인 기본 시나리오 세후 ROI 20%, 최선 39%. 공매예정가격에 따라 수익성 변동.

가격 비교

단지 특성

주의사항

1. 1층 할인: 아파트 1층은 일반적으로 5~15% 할인 거래. 특히 33년차 구축은 1층 선호도 낮음
2. 33년차 구축: 재건축 기대감은 있으나, 실현까지 장기간 소요
3. 시세 신뢰도: 129㎡ 실거래 1건(2025.06) — 표본 제한적
4. 일산 구도심 시세 약보합~하락세 (2025~2026)

결론: [적정] — 1층 할인 감안 시세 약 5.8~6.2억, 실거래 표본 제한

명도 현황

리스크 항목

추가 비용 합계 (보수적): 1,500만원 (명도소송 500만 + 수리 1,000만)

공매 특수 리스크 상세

1. 인도명령 불가 (가장 중요)

• 경매: 법원에 인도명령 신청 → 강제집행 가능 (비용·시간 절약)
• 공매: 인도명령 제도 없음 → 점유자 미퇴거 시 민사소송(건물인도소송) 필요
• 소송 기간: 3~12개월
• 소송 비용: 200~500만원 (변호사 선임 시)

2. 공매잔금대출

• 경매: 경락잔금대출 활성화 (대부분 은행 취급)
• 공매: 공매잔금대출 취급 은행 제한적 → 사전 확인 필수
• 자기자금 충분히 확보하거나, 대출 사전 승인 필수

3. HUG 대항력 리스크

• HUG가 배분에서 전액(3.8억) 받으면 → 대항력 소멸 → 인수 0원
• 매각대금이 3.84억 이상이면 전액 배분 확실 (확정일자가 국세보다 선순위)
• 리스크: 예정가격이 극단적으로 낮아져 3.84억 미만 낙찰 시 인수 발생

결론: [중간] — 인도명령 불가·공매잔금대출 제한이 핵심 리스크. 인수금은 매각대금 3.84억+ 시 0원.

취득 구조 비교 (3가지)

권장 구조: 개인 (2주택)

이유:

1. 취득세 최저 (1.1%)
2. 비조정 2주택이므로 양도세 중과 없음
3. 2년 보유 시 기본세율 적용
4. 공매잔금대출이 제한적이므로 취득세 절감이 중요

EXIT 전략

1순위: 리모델링 후 전세 → 2년 보유 → 매도

• 1층 리모델링(인테리어 1,000~1,500만)
• 전세 4.5~5억 → 자기자본 회수
• 2년 후 매도 시 기본세율 → 세후 수익 극대화
• 33년차 재건축 기대 시 장기보유도 가능

2순위: 리모델링 후 즉시 매도 (매매사업자)

• 매매사업자로 취득 시 단기매도 유리
• 취득세 높지만 양도세 절감

3순위: 전세 놓고 장기 보유 (재건축 기대)

• 강선마을은 1994년 준공, 30년+
• 일산 구도심 재건축 논의 진행 중
• 장기 보유 시 재건축 프리미엄 기대

대출 전략

• 공매잔금대출: 은행별 취급 상이 — KB·하나·농협 등에 사전 문의
• 대출 LTV: 아파트 기준 60~70%
• 중요: 공매는 잔금 납부기한이 짧을 수 있음 (통상 7~30일)
• 대출 거부 시 자기자금으로 납부 → 이후 담보대출 전환

입찰 전략 (공매 특수)

• 공매는 온비드 전자입찰 → 입찰 기간 중 제출
• 최고가 입찰자에게 매각 (경매와 동일)
• 공매보증금 10% → 낙찰 불이행 시 몰수
• 핵심: 인수금 0원 확보 위해 최소 3.84억 이상 입찰 필수

결론: [개인] — 2주택 개인 취득, 리모델링→전세→2년 보유 매도 최적